Articolo 555 Codice di procedura civile

Salvo le comuni richieste di sospensione delle rate del mutuo, nelle fasi antecedenti all’eventuale pignoramento dell’immobile, l’unico rimedio per trattenere l’istituto bancario dal procedere giudizialmente consiste nel proporre una soluzione stragiudiziale per il pagamento del dovuto.
Soluzioni di questo tipo, che richiedo necessariamente il consenso della banca, possono prevedere un pagamento a saldo e stralcio o un pagamento rateale, con condizioni differenti da quelle del contratto di mutuo (una proposta che le banche talvolta avanzano consiste in un consistente versamento in acconto e rate mensili per il residuo).
In questa fase la richiesta difficilmente si allontanerà di molto dall’ammontare del debito residuo.
Al contrario, nel corso della procedura di esecuzione immobiliare le banche sono spesso portate ad accettare somme inferiori, generalmente vicine al prezzo base definito negli avvisi di vendita dell’immobile (prezzo che scende via via che si succedono tentativi di vendita infruttuosi).

Si potrebbe pensare, inoltre, a valutare l’eventuale usurarietà dei tassi di interesse applicati al contratto di mutuo, mediante un’apposita perizia e l’instaurazione di un procedimento per la declaratoria della nullità del contratto sottoscritto; ciò, in ogni caso, non esime dal rimborso del capitare erogato (esclusi gli interessi).
Sono soluzioni che comportano spese di avvio abbastanza consistenti (la perizia e il legale di fiducia) e che talvolta non portano a nulla, poiché, ad esempio, la perizia non rileva tassi usurari.

Altre questioni relative all’esecuzione possono essere valutate e rilevate esclusivamente a procedura iniziata.

Si fa presente, inoltre, che i procedimenti di pignoramento immobiliare sono piuttosto lunghi e dalla notifica dell’atto di precetto all’effettiva vendita all’asta dell’immobile decorrono sicuramente almeno molti mesi (più spesso diversi anni).

Un motivo che induce la banca ad accettare accordi transattivi consiste nella semplicità e rapidità con la quale recupera almeno parzialmente il proprio credito, insieme alla possibilità di “mettere a perdita” il residuo, ovvero dedurlo fiscalmente.

Il pignoramento immobiliare è una delle possibili forme di esecuzione forzata di tipo generico.
Lo scopo di tale pignoramento è quello di assicurare un risultato equivalente a quello cui si perverrebbe in caso di adempimento spontaneo dell’obbligato, sottraendo coattivamente beni compresi nel patrimonio debitorio e trasformandoli, sempre coattivamente, in denaro da destinare alla soddisfazione dei creditori.

Le caratteristiche salienti dell’espropriazione immobiliare sono:

• l’oggetto, costituito dal diritto di proprietà e dai diritti reali di godimento su beni immobili del debitore e loro pertinenze (unitamente all’immobile il creditore può anche far pignorare i mobili che lo arredano, quando appare opportuno che l’espropriazione avvenga unitamente).
• le conseguenze, connesse alle esigenze di pubblicità immobiliare

Contrariamente all’Agenzia delle Entrate - Riscossione, che ha come limite l’impossibilità di pignorare la prima casa, il creditore privato non ha limiti di pignorabilità connessi alla prima casa.
Da ciò deriva si è soggetti a pignoramento anche nel caso in cui il bene oggetto di pignoramento è l’unica e prima abitazione del debitore.
Il fatto che sussista un’ipoteca in favore della banca comporterà che al momento dell’instaurazione della procedura esecutiva il creditore dovrà comunicare alla banca di avere proceduto con pignoramento immobiliare.

A questo punto sarà diritto della banca partecipare al suddetto pignoramento richiedendo il pagamento del residuo mutuo, anche se il pagamento delle rate è regolare.

Il fatto che l’immobile sia in comproprietà con la moglie non comporta un limite al pignoramento ma incederà in sede di distribuzione del ricavato.
Ovvero una volta venduto l’immobile all’asta il ricavato dovrà essere suddiviso tra quanto di spettanza della moglie in qualità di comproprietaria e quanto di spettanza del debitore che potrà essere aggredito pagando in primis le spese della procedura, poi la banca ipotecaria ed infine il creditore procedente.

Infine, il fatto che l’immobile sia la sede della società di famiglia non incide sulla possibilità per il creditore di agire esecutivamente.

L’unica possibilità che il creditore procedente non pignori l’immobile è che il suddetto immobile abbia un valore così esiguo che in caso di vendita, una volta decurtata la parte della moglie, le spese ed il debito residuo, quanto di rimanenza non soddisfi il creditore.

La risposta a ciò che viene chiesto va ricercata nel codice di procedura civile, ed in particolare nelle seguenti norme:
- il primo comma dell’art. 492 del c.p.c., riferito al pignoramento in generale, il quale dispone che “…il pignoramento consiste in una ingiunzione che l’ufficiale giudiziario fa al debitore di astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito….i beni che si assoggettano alla espropriazione”;
- il primo comma dell’art. 555 del c.p.c., dettato in tema di espropriazione immobiliare, il quale dispone che il relativo atto di pignoramento, da notificare prima al debitore e successivamente trascrivere, deve indicare esattamente i beni ed i diritti reali immobiliari che si intendono sottoporre ad esecuzione, facendo riferimento agli estremi richiesti dal codice civile per l’individuazione dell’immobile ipotecato.

La prima di queste norme, ossia l’art. 492 cpc, si preoccupa di individuare quella che è la funzione precipua del pignoramento, ossia determinare un vincolo di destinazione su uno o più beni individuati dal debitore affinché gli stessi, una volta liquidati e trasformati in denaro, soddisfino il credito del creditore procedente e dei creditori eventualmente intervenuti nel processo di esecuzione.
Il bene pignorato, dunque, non si trova in un regime di indisponibilità assoluta e non cessa di appartenere al patrimonio del debitore, tant’è che quest’ultimo può perfino compiere sul bene pignorato atti di disposizione, i quali non saranno né nulli né, in qualche modo, invalidi o affetti da inefficacia assoluta, ma soltanto inopponibili al creditore procedente ex art. 2913 del c.c. (si parla di inefficacia relativa).

La seconda delle norme sopra indicate (ossia l’art. 555 c.p.c.), invece, impone al creditore procedente di indicare esattamente, secondo gli elementi di individuazione prescritti dall’art. 2826 c.c. per l’atto di concessione ipotecaria, i beni e/o i diritti immobiliari che intende sottoporre a pignoramento; dovranno, pertanto, specificarsi la natura del bene, il Comune in cui si trova ed i dati di identificazione catastale.
La medesima norma prevede, poi, che immediatamente dopo la sua notificazione, l’atto di pignoramento debba essere trascritto presso la competente conservatoria dei registri immobiliari.

Ora, sebbene l’evoluzione normativa abbia portato alla modifica dell’art. 2826 del c.c. in forza del quale è stata attribuita particolare rilevanza, ai fini della identificazione degli immobili, ai dati catastali (adesso essenziali ai fini della pubblicità e della conseguente opponibilità ai terzi di dati obiettivi), tuttavia, deve riconoscersi che il dato catastale rimane pure sempre un dato c.d. statico, mentre il bene pignorato, come del resto quello ipotecato, si presenta quale bene dinamico, suscettibile di modifiche materiali ed economiche e soggetto ad evoluzione giuridica.
Con ciò vuol dirsi che le modifiche catastali, che devono necessariamente conseguire ad un frazionamento dell’unica particella originaria, non integrano di fatto alcun atto dispositivo del bene pignorato e, come tali, non necessitano per il loro compimento di una preventiva autorizzazione giudiziale.
A ciò si aggiunga che, secondo una tesi confermata anche nella giurisprudenza della Corte di Cassazione (cfr. Cass. N. 4612/1985; Cass. N. 8408/2011), l’atto di pignoramento immobiliare, pur se fosse incompleto degli estremi richiesti dall’art. 555 comma 1 c.p.c., sarebbe in ogni caso da ritenere valido allorchè tale incompletezza non si traduca in una assoluta incertezza nella individuazione del bene.

E’ stato a tal proposito affermato che il riferimento ad un mappale spento, cioè sostituito da diverso identificativo, valutato nell’ambito della storia catastale del bene, può condurre, sulla base delle risultanze ipocatastali, ad un sua individuazione certa.
E’ proprio questo il caso degli identificativi catastali sostituiti con altri a seguito di riordino catastale o della variazione di subalterni a seguito di opere che non abbiano comunque variato la complessiva consistenza immobiliare (in tal caso sarebbe possibile la mera rettifica della formalità, senza dover ricorrere alla rinnovazione dell’atto).

In forza di quanto detto sopra, dunque, può affermarsi che non incorre in alcuna responsabilità il debitore che, nel corso della procedura esecutiva immobiliare (ed ancor più prima che sia stata effettuata una perizia dell’immobile che ne costituisce l’oggetto), proceda a frazionamento del bene pignorato, senza peraltro effettuare alcun intervento materiale.
La ratio di tale risposta può essenzialmente rinvenirsi nella considerazione secondo cui il frazionamento non può qualificarsi come atto di disposizione giuridica del bene (come tale indubbiamente inefficace nei confronti del creditore che abbia già trascritto il pignoramento, quale potrebbe essere ad esempio una divisione), ma risponde soltanto al fatto che il bene pignorato, a differenza del dato catastale che ha natura statica, non è un bene anch’esso statico, ma suscettibile di modifiche materiali ed economiche e soggetto ad evoluzione giuridica.